Espagne immobilier: dans les régions côtières

"Cela faisait longtemps que nous n'avions plus de villas individuelles à proposer autour des deux cent cinquante mille euros" explique un correspondant du réseau immobilier espagnol INSERT, "mais cette tranche de prix commence déjà à se tarir", précise-t-il. Et ici, un sophisme semble pour une fois se démontrer: ce qui est bon marché est rare, et ce qui est rare est… cher.

En fait, si certains observateurs s'alignent encore sur la tendance actuelle et continuent à prédire une baisse des prix de l'ordre de 10 à 20% dans les douze mois à venir, d'autres font une analyse différente, et ils avancent plusieurs raisons.

Une crise pas si critique

D'une part, la "crise économique" dont nous entendons parler depuis l'été 2007 est moins marquée que prévu (voir ci-dessous). Certes des secteurs sont fortement touchés, comme la banque et l'immobilier, américains en premier lieu, et aussi des banques européennes qui se sont exposées sur ce marché.

Mais toutes les banques ne sont pas touchées et même si le marché nord américain reste important pour la planète, le monde commence à s'habituer à compter moins avec les Américains: l'Europe de l'euro, l'Asie et même l'Amérique du sud prennent au niveau mondial un poids économique de plus en plus important.

Le gouvernement espagnol est confiant

D'autre part, le gouvernement de Madrid est confiant. Depuis plusieurs mois, la principale association de promoteurs immobiliers et groupes de construction espagnols ("Asociación de promotores y constructores de España - APCE") réclame des aides gouvernementales pour favoriser la création d'un "immobilier social", et vendre ainsi un parc de logements neufs de plus de 600'000 unités.

Par la voix de son ministre de l'Economie, le socialiste Pedro Solbes, Madrid a donné jeudi 8 mai à ces requêtes une fin de non-recevoir, estimant au passage que "les ajustements dans le secteur de la construction sont plus rapides qu'attendus" et que "ceux-ci se termineront plus vite que prévu".

Les prix qui baissent…

Hors les campagnes, il y a deux grands secteurs immobiliers en Espagne: celui du logement urbain et celui du logement balnéaire, surtout méditerranéen.

Dans les grandes villes, à Barcelone, Madrid ou au Pays basque, les prix avaient atteint, au début de 2007, des niveaux tels que le marché ne pouvait plus les payer. Malgré une baisse qu'on peut évaluer à dix pour cent depuis l'été 2007, un appartement d'à peine cinquante mètres carrés dans un quartier de classe moyenne à Madrid se paie aujourd'hui 220'000 euros: presque le prix d'une petite villa sur la côte. Dans ce secteur, les observateurs estiment qu'il existe encore un potentiel de baisse: dix pour cent à étaler sur les douze mois à venir.

…et les autres

Sur la côte méditerranéenne, dans les régions touristiques, l'évolution a été différente. Une flambée des prix a été alimentée entre 1999 et 2003 par l'arrivée massive d'acheteurs britanniques ayant revendu au prix fort leurs propres logements dans leur pays, et pourvus d'une livre sterling musclée.

Avec la baisse des prix de l'immobilier en Grande-Bretagne, ces achats de masse ont cessé, et les prix de l'immobilier sur la côte espagnole ont baissé dès mai 2004, jusqu'à la fin de 2005, d'environ quinze pour cent.

Les catalogues rétrécissent

Depuis, les agences immobilières de la côte méditerranéenne espagnole prennent en catalogue des propriétés à des prix relativement stabilisés, qui semblent avoir touché un plancher: si bien des acheteurs adoptent aujourd'hui une position d'attentisme dans l'espoir d'une poursuite de la baisse, il y a aussi beaucoup de vendeurs potentiels, mais pas pressés, qui préfèrent attendre une reprise du marché avant de mettre leurs biens en vente.

"Il nous arrive même de recevoir un client (vendeur) qui, las de constater les offres dérisoires qu'il reçoit pour son bien, nous demande de retirer celui-ci du catalogue, en attendant des jours meilleurs" confie un des correspondants immobiliers INSERT. Et de conclure: "L'offre d'objets de seconde main, aujourd'hui délestée des ventes urgentes, se rétrécit".

Un point d'équilibre

De fait, un point d'équilibre semble avoir été atteint. Dans ces circonstances, il est difficile d'imaginer que la baisse se poursuive; au contraire, il est vraisemblable que les prix de l'immobilier espagnol, au moins côtier, s'alignent dès maintenant plus ou moins sur l'inflation générale, pendant que le pouvoir d'achat du marché rattrape les excès des années 1993 - 2003.

Et les prix de l'immobilier urbain rejoindront cette tendance. Un autre facteur pourrait d'ailleurs précipiter cette reprise: l'arrivée de la clientèle russe (voir plus bas).

Le bon moment

Dès lors, le meilleur moment pour qu'acheteurs et vendeurs se rencontrent, ce pourrait bien être aujourd'hui.

Le vendeur parce que, même en tenant compte des récentes baisses, s'il compare le prix auquel il a acheté son bien il y a quinze à vingt-cinq ans, avec le prix auquel il peut le revendre aujourd'hui, va tout de même réaliser une plus value (prix multiplié par deux et demi en quinze ans) aussi confortable que le temps qu'il a passé dans son logement, et aussi parce qu'il est hautement improbable qu'un redressement des prix lui procure un bénéfice dépassant le niveau de l'inflation.

Et l'acheteur parce que les prix ont maintenant atteint un plancher, et vont dorénavant monter, plus ou moins en s'alignant sur l'indice du coût de la vie.

LA CRISE, VRAIMENT ?

S'agissant de "la crise", on relèvera à titre d'exemple les contradictions allemandes. D'un côté, Berlin continue à évoquer ses difficultés budgétaires, pour pouvoir conserver les aides de Bruxelles dans le cadre du développement de l'ex-Allemagne de l'Est, et aussi justifier une politique de haute fiscalité. Et d'un autre côté, le patronat allemand vante les succès et le dynamisme de l'économie et des entreprises teutones, dont la marche en avant semble bien engagée: aucune crise en vue.

C'est d'ailleurs sur la base de ce dernier signal que les syndicats allemands, obligés ces dernières années et dans certains secteurs de participer à des négociations au sujet des… baisses de salaire (dans les transports publics berlinois par exemple), redressent la tête et réclament maintenant pour leurs affiliés une participation à cette bonne marche de l'économie.

Et finalement, en Allemagne toujours, l'important parti conservateur bavarois CSU, pourtant membre de l'actuelle coallition gouvernementale, prône carrément une baisse des impôts. Certes, des élections régionales sont agendées en Bavière pour l'automne 2008 et nationales pour l'automne 2009, mais dans la "locomotive de l'économie européenne", on ne saurait parler de crise.

En Suisse aussi

De leur côté, les patrons helvètes font eux aussi le constat d'une bonne marche de leurs affaires. Dans un éditorial du 9 mai 2008, le quotidien suisse "LE TEMPS" titrait "Et si l'économie parvenait à éviter la crise…" et relevait la confiance du patronat et des industriels suisses dans la marche des affaires et l'évolution économique actuelle. Or, si la Suisse est un îlot au milieu de l'Europe, sa conjoncture n'est pas isolée, et si ce pays va bien, c'est que celle des pays qui l'entourent va bien aussi, ou à tout le moins pas si mal.

Morges, le 12 mai 2008, J. Gaillard et al.

DES ACHETEURS VENUS DU FROID

Chez INSERT, depuis le début de l'année, il ne se passe plus un mois sans que nous ne recevions une ou deux offres de collaboration d'un bureau russe intéressé par nos propriétés, et nous ne sommes pas les seuls.

La présence russe sur la côte méditerranéenne espagnole n'est pas nouvelle, mais jusqu'à présent, il s'agissait essentiellement de clients richissimes, auxquels une minorité d'intermédiaires vendait à peu près n'importe quoi, pourvu que ce soit cher et que ça brille.

La nouveauté, c'est qu'on assiste à l'apparition d'une réelle classe moyenne aisée en Russie, qui a des moyens mais mesure ses dépenses. Et lorsque ces clients achètent à l'étranger, essentiellement dans les Balkans, à Chypre, en Turquie, en France et en Espagne, c'est ce dernier pays qui a leurs faveurs, avec environ quinze pour cent des acquisitions.

C'est maintenant un véritable marché, qui pourrait bien prendre la relève des Allemands, à cette différence près que ces nouveaux clients arrivent avec un pouvoir d'achat comparativement supérieur à celui des Allemands venus dans les années 1970 à 1980. Et ces nouveaux acheteurs venus de l'Est pourraient bien contribuer au redressement des prix de l'immobilier en Espagne.