Première publication: 29 mars 2005
Dernière mise à jour: 12 avril 2007
Article similaire (projet 11.05.2008) 12 mai 2008:
Les prix de l'immobilier en Espagne, mai 2008
Entendons-nous bien: il n'y aura pas, à mon point de vue, d'éclatement d'une bulle financière immobilière. Depuis que j'ai l'âge de raison (si tant est que je l'aie jamais atteint), je n'ai jamais vu les prix de l'immobilier s'effondrer. Tout au plus un tassement de temps à autres.
Le canton de Vaud (Suisse), a vécu une expérience similaire au début des années 90. Après douze ans de surchauffe immobilière, les prix avaient atteint un tel niveau que plus personne ne voulait (ni ne pouvait) acheter. Il en est résulté un tassement (7 à 9%) puis une stabilisation des prix. Aujourd'hui, douze - treize ans plus tard, cette stabilité perdure, et elle durera probablement jusqu'à ce que le pouvoir d'achat rattrape plus ou moins le marché immobilier.
Villa vaudoise. © http://www.nord-immob.ch/
Evidemment, il y a eu ça et là quelques faillites retentissantes, en particulier parmi ceux qui avaient fait métier de la spéculation immobilière et… chez leurs banquiers, qui prêtaient allègrement jusqu'à 110% de la "valeur" de l'immeuble !
A cet égard, c'est d'ailleurs de prix et non de valeur qu'il convient de parler: lorsque j'habitais en Suisse, il y avait devant l'appartement que j'occupais, un champ de pommes de terre, ou de maïs, selon les années (voir ci-contre). Celui-ci était constructible, mais son propriétaire en réclamait mille francs (650 euros) par mètre carré. A moins que ce champ n'ait recelé des pépites d'or au lieu de pommes de terre, le prix n'était pas vraiment en relation avec la valeur…
← "Chères" pommes de terre
De 1993 à 2003, les prix de l'immobilier espagnol ont doublé. Depuis le second trimestre de 2004, dans les prix de la résidence secondaire, plus volatiles que ceux de la résidence principale, on assiste à une stabilisation des prix voire à un léger recul. Il est possible d'imaginer que cette tendance va se poursuivre. Mais il est aussi vraisemblable que la descente s'arrêtera assez rapidement.
Bien sûr, à force de jouer au "jeu de l'avion", il y a aura bien ici et là quelques atterrissages fracassants, où l'avion n'aura plus ni ailes ni hélices. Je pense en particulier à certaines grosses promotions immobilières engagées dans l'enthousiasme spéculatif il y a deux ou trois ans (par exemple, construction simultanée d'une demi-douzaine de terrains de golf supportant des milliers de logements proposés à prix d'or) où le promoteur doit avoir quelques soucis à se faire.
Le promoteur… et aussi ses clients, dans la mesure où ceux-ci ont avancé un acompte de réservation, et les banquiers qui auraient donné une garantie sur cet acompte. Au sujet de ces derniers, je ne me fais pas trop de soucis: si vraiment la situation devait devenir grave, il est probable qu'une armée de juristes cherchera le moyen de réduire au mieux la portée de ces "garanties".
Mais sur le marché de la résidence de loisir de seconde main, les tassements semblent s'être déjà majoritairement opérés. Actuellement, celui qui veut vraiment vendre vient nous voir spontanément pour nous proposer une baisse de prix, que nous acceptons bien volontiers: notre métier est de vendre, pas d'observer le marché "en attendant que ça passe". Il y a un an, ces baisses spontanées nous étaient surtout proposées pour des villas de haut de gamme. Mais depuis décembre 2004, elles nous ont aussi été proposées sur des propriétés plus courantes.
Et les propriétés qui entrent actuellement au catalogue le font à des prix beaucoup plus sages qu'il y a seulement deux ans. Un exemple: nous avions (avril 2005) en vente à Denia une villa indépendante, avec piscine et un peu de vue mer. Je connais les prix pratiqués il y a huit ans pour un objet similaire: trente millions de pesetas, quelques 180'000 euros. Cette propriété est certes proposée (rénovée) pour presque 50% de plus, mais ce n'est pas le double. A intérêts composés, cela correspond à un taux annuel de 5,2% , soit un peu plus que le taux de l'inflation générale: un bon placement de père de famille.
Un autre facteur qui, dans le passé, a parfois provoqué une baisse des prix de l'immobilier en Espagne a été une hausse brutale des taux des prêts hypothécaires. Beaucoup d'investisseurs immobiliers, qui investissaient surtout l'argent de leurs prêteurs, les banques, se voyaient obligés de "déstocker" en abaissant leurs prix, pour n'avoir pas à faire face à des factures d'intérêts astronomiques (jusqu'à 20% l'an, parfois plus). Ces véritables soldes entraînaient un mouvement de baisse générale des prix immobiliers.
Ces hausses générales du loyer de l'argent (qui se répercutaient sur les taux hypothécaires), étaient décidées par la Banque d'Espagne, en vue de contenir une inflation galopante tout en préservant l'attrait de la peseta comme devise de placement. Depuis, l'Espagne est entrée dans la zone euro. Et aussi longtemps que la zone euro paiera en première ligne la facture de la réunification allemande d'abord, européenne ensuite, les risques de surchauffe de la consommation sont exclus, ainsi que la nécessité de mesures destinées à lutter contre une menace inflationniste.
Dès lors, quel est le meilleur moment pour acheter ? Encore une fois, personne ne le sait. Mais il n'est pas exclu que le moins mauvais moment, à défaut de connaître le meilleur, ce soit maintenant. Le tassement a eu lieu, il est peu vraisemblable que les prix reprennent l'ascenseur, mais il n'est pas non plus très probable que la baisse se poursuive. A force d'attendre, l'acheteur risque simplement de voir vendue à un autre la propriété qui l'intéressait tant.
Morges, le 29 mars 2005, J. Gaillard et al.
Voir également la version 2008 de cet article:
Les prix de l'immobilier en Espagne, mai 2008
Sur un tout autre sujet (la constitution d'une société dans un paradis fiscal et bancaire dont le seul but est la détention d'un bien immobilier) j'annonçais en 2002 la probable disparition de Gibraltar comme siège social de prédilection à cet effet. C'est aujourd'hui chose faite, puisque la colonie britannique a dix ans (jusqu'en 2015) pour "harmoniser" sa fiscalité avec la moyenne des législations européennes. Et j'imagine que les prévisions ci-dessus présentent une probabilité raisonnable de réalisation.
RETOURS:
à la première page de INSERT: immobilier en Espagne
à blancasa.com: information sur l'immobilier espagnol