Originalauflage: 29 März 2005
Letzte Aktualisierung: 12. April 2007
Seien wir ganz klar: nach meinem Gesichtspunkt wird es kein Platzen einer finanziellen Immobiliarblase in Spanien geben. Seitdem ich das Grundalter erreicht habe (insofern ich es je erreicht habe), sah ich nie die Immobilienpreise einstürzen. Höchstens eine Senkung von Zeit zu Zeit.
Anfang der neunziger Jahre hat Waadtland (in der Schweiz), eine solche Erfahrung erlebt. Nach zwölf Jahren Immobiliarüberhitzung hatten die Preise so ein hohes Niveau erreicht, dass niemand mehr kaufen wollte (noch konnte). Daraus hat sich eine Senkung (7 bis 9%) ergeben, und dann eine Stabilisierung der Preise. Heute, zwölf - dreizehn Jahre später, dauert diese Stabilität fort, und sie wird wahrscheinlich dauern, bis die Kaufkraft mehr oder weniger den Immobilienmarkt aufholt.
Waadtländische Villa. © http://www.nord-immob.ch/
Selbstverständlich hat es hier und dort einige spektakuläre Konkurse gegeben, insbesonders unter jenen die von der Immobiliarspekulation ihren Beruf gemacht hatten, und… bei ihren Bankiers, die munter bis zu 110% des "Wertes" des Gebäudes liehen !
In dieser Hinsicht ist es im übrigen von Preisen und nicht von Wert zu sprechen: wenn ich in der Schweiz wohnte, gab es dort vor meinem Appartement, ein Kartoffelfeld (oder Mais je nach Jahren). Dieser war baubar, aber sein Eigentümer forderte eintausend Franken (650 Euro, egal ob Kartoffeln oder Mais) pro Quadratmeter dafür. Ausser wenn in diesem Feld Goldklumpen statt Kartoffeln verborgen waren, stand der Preis nicht wirklich in Verbindung mit dem Wert…
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Und in Spanien? Von 1993 bis 2003 haben die Preise der spanischen Immobilien verdoppelt. Seit dem zweiten Quartal 2004 erlebt man eine Stabilisierung der Preise, und sogar einen leichten Rückgang. Da der Zweitwohnungmarkt volatiler als jener des Hauptwohnsitzes ist, kann man sich möglicherweise vorstellen, daß diese Tendenz fortgesetzt werden wird. Aber es ist auch wahrscheinlich, dass der Abstieg ziemlich schnell anhält.
Da einige am "Flugzeugsspiel" gespielt haben, dürfen natürlich hier und dort einige zerbrechende Landungen geschehen, wo das Flugzeug weder Flügel noch Propeller haben wird. Ich denke insbesondere an bestimmte große Bauprojekte, die vor zwei oder drei Jahren in der spekulativen Begeisterung eingeleitet wurden, (zum Beispiel gleichzeitige Errichtung einer halben Dutzend Golfgelände, mit Tausenden zu Goldpreisen vorgeschlagenen Wohnungen) wo der Bauträger sich jetzt einige Sorgen machen muß.
Der Bauträger… und auch seine Kunden, insoweit diese eine Reservierungsanzahlung bezahlt haben, und… die Banken, die eine Garantie für diese Anzahlungen gegeben hätten. Hinsichtlich dieser Letzten mache ich mir nicht viele Sorgen: wenn die Lage wirklich ernst werden müßte, ist es gut möglich, daß ein Juristenbataillon das Mittel suchen wird, wie die Reichweite dieser "Garantien" reduziert werden kann.
Aber auf dem Markt des Freizeitwohnsitzes zweiter Hand scheinen die Senkungen schon mehrheitlich stattgefunden zu haben. Heutzutage, der der wirklich verkaufen will, kommt spontan zu uns, um uns eine Preisermässigung vorzuschlagen, die wir gerne akzeptieren: unser Beruf besteht darin, zu verkaufen, nicht den Markt zu beobachten "bis das übergeht". Vor einem Jahr, wurden uns diese spontanen Preissenkungen besonders für Spitzenvillen vorgeschlagen. Aber seit dem Dezember 2004 sind sie uns auch auf normaleren Liegenschaften vorgeschlagen worden.
Und das Eigentum das jetzt in den Katalog eingeht, wird zu einem viel vernünftigeren Preis, als vor nur zwei Jahren vorgeschlagen. Ein Beispiel: wir hatten (April 2005) in Denia eine freistehende Villa mit Pool und ein bisschen Meerblick zu verkaufen. Ich kenne die Preise vor acht Jahren für ein ähnliches Objekt: dreißig Millionen Peseten, einige 180'000 Euro. Diese (renovierte) Villa wird also um fast 50% höher angeboten, aber nicht um das Doppelte. Dies entspricht einem jährlichen 5,2% Zinseszinssatz, das heißt ein wenig mehr als der Satz der allgemeinen Inflation: eine gute Familienvateranlage.
Ein anderer Faktor hat in der Vergangenheit manchmal einen Rückgang der Immobiliarpreise in Spanien verursacht: ein brutaler Anstieg der Hypothekensätze. Viele Immobiliarinvestoren, die überhaupt das Geld ihrer Darlehensgeber (die Banken) investierten, sahen sich dazu gezwungen ihre Immobilien rasch zu verkaufen, indem sie ihre Preise herabsetzten, um astronomische Interessenrechnungen (bis zu 20% pro Jahr, manchmal mehr) zu vermeiden. Diese echten Sonderverkaufe verursachten einen allgemeinen Rückgang der Immobiliarpreise.
Diese allgemeinen Anstiege des Geldzinses (der sich auf die Hypothekensätze auswirkte), waren vom Banco de España beschlossen, um eine galoppierende Inflation zu enthalten, indem man den Reiz der Peseta als Anlagedevise bewahrte. Seitdem ist Spanien in die Eurozone eingetretten. Und solange die Eurozone in erster Linie die Rechnung der deutschen Wiedervereinigung bezahlen wird, und auch die der europäischen Vereinigung, werden die Risiken einer Überhitzung ausgeschlossen, und so auch den Not eine inflationistische Bedrohung zu bekämpfen.
Also welches ist der beste Zeitpunkt, um zu kaufen? Noch einmal weiß es niemand. Aber nicht auszuschliessen ist, daß die wenigstschlechte Zeit angekommen ist, mangels die beste Zeit zu kennen. Die Senkung hat stattgefunden, wenig wahrscheinlich ist, daß die Preise bald wieder hochgehen, aber es ist auch nicht sehr wahrscheinlich, daß der Rückgang fortgesetzt wird. Während der Käufer wartet kann einfach das Eigentum, das ihn so sehr interessierte, an einen anderen verkauft wird.
Morges, den 29. März 2005, J. Gaillard u.A.
2002 schrieb ich zu einem ganz anderen Thema (Bildung einer Gesellschaft in einer Steuer- oder Bankoase, dessen Ziel allein der Besitz Immobilien ist, Artikel auf Französisch) wo ich das mögliche Verschwinden von Gibraltar als Vorliebegeschäftssitz zu diesem Zweck ankündigte. Es ist heute eine Tatsache geworden: die britische Kolonie hat eine zehn Jahre Frist (bis zum Jahre 2015) bekommen, um ihre Besteuerung mit dem Durchschnitt der europäischen Gesetzgebungen zu "harmonisieren". Und ich denke, ebenso wie die vorhergehenden Prognosen, in diesem Zettel eine vernünftige Verwirklichungswahrscheinlichkeit vorgestellt zu haben.
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